126家A股上市房企超三成净利润同比翻倍 是复苏还是昙花一现？‘南宫NG·28’

本文摘要：房企于是以步入利润率数据最差的半年。

房企于是以步入利润率数据最差的半年。中原地产数据表明，在早已公布半年报的126家A股上市房企中，净利润同比缩减到的房企超过39家，占到于多约31%。

另据东兴证券数据统计资料表明，2018年上半年，房地产板块总营业收入为7808.2亿元，同比快速增长23%，归母净利润为873.3亿元，同比快速增长39.8%，构建每股收益0.32元，同比快速增长32.3%。不受结转结构变化影响，板块毛利率为31.2%，同比下降10.2%。总体来看，上半年房地产板块整体业绩合乎市场预期，营业收入增长速度基本正处于2007年以来的平均水平，而归母净利润增长速度则超过2008年以来的最低水平。

房地产业利润率倒数上升，到底是衰退曙光还是昙花一现？东兴证券研究所分析师郑闵钢指出，未来发展下半年，从多数房企已售未结算面积和预收账款的高覆盖率考虑到，板块业绩获释的基础依然稳固，同时由于2016年和2017年市场较好，承销毛利率预计将之后提高。二者协同之下，板块营收增长速度未来将会提高，业绩获释有一点期望。兰德咨询总裁宋延庆则指出，在出租汽车、禁售渐渐加码的背景下，房企净利润持续上升无法持续。

而主要原因是高价拿地无法高价卖房。出色的净利润率指标无论是纵向还是横向，房企半年报利润率展现出都令人艳羡。东兴证券统计资料表明，从纵向看，上半年房地产板块在29个中信行业展现出出色，归母净利润增长速度位列第7位。

从横向看，随着承销节奏渐渐减缓和承销结构变化影响，板块营收增长速度由上年同期的7.9%大幅度下降至本期的23%。同时，因不受承销毛利率提高，归母净利润增长速度低于营业收入增长速度。

东吴证券数据表明，2018上半年，房地产板块营业收入合计7636亿元，同比快速增长22%；净利润1026亿元，同比快速增长44%；归母净利润849亿元，同比快速增长41%，较2017年同期提高17个百分点； 其中10家龙头房企合计构建营业收入4532亿元，同比快速增长31%；净利润551亿元，同比快速增长47%；归母净利润436亿元，同比快速增长44%，较2017年同期提高26个百分点。龙头房企业绩增长速度快速增长更加慢。2018年上半年，房地产板块总资产规模约92424亿元，同比快速增长30%；10家A股龙头公司总资产规模约50202亿元，同比快速增长38%；龙头房企资产扩展速度更加慢，占到房地产板块总资产的54%，自2009年以来占到比持续提高。

2018年上半年，房地产板块销售毛利率约31.0%，较去年同期提高3个百分点；变换板块投资净收益321亿元，同比低减70%，合作开发和收购带给的利润渐渐反映出来。销售清净利率提高1.5个百分点至11.1%。

龙头房企销售毛利率约 28.6%，较去年同期提高3个百分点；投资净收益117亿元，同比快速增长59%，销售清净利率提高0.9个百分点至9.6%。明确而言，中海地产稳坐净利润率之王宝座，净利润率超过27%。此外，龙湖集团、华润置地等净利润展现出也不俗。

去年新晋房企千亿俱乐部的新城控股，今年仍然维持强大增长势头。据其半年报，新城控股上半年销售额953.11亿元、销售面积774.56万平方米，同比分别快速增长94.17%、118.25%，双创历史新纪录。行业名列也随之迈进到全国第8，比去年同期提高8个位次；规模翻番的同时，新城控股利润水平也很亮眼。

上半年，新城控股营业收入157.58亿元，同比快速增长39.1%；毛利润60.43亿元，毛利润率超过38.35%，净利润率约16%，正处于行业领先水平。根据房企中报，新城控股净利润快速增长归功于三方面因素：上半年公司房地产项目承销金额大幅度快速增长；投资性房地产的公允价值变动收益由去年同期的1.79亿元减至6.53亿元；2018年开始继续执行新的会计准则，调整后2018年期初并未分配利润减少了2.24亿元。

从公司运营来看，新城控股严控土地成本、融资成本，有效地提高运营管理水平，才是上半年净利润大涨的主要因素。三大原因助力房企利润率上升综合来看，在2018年中报中利润率增长速度较慢的企业，都在土地成本、融资成本以及运营管理三方面有明显优势。比如，在掌控土地成本方面，半年报表明，恒大土地储备约3.05亿平方米，土储成本为1683元/平方米，为龙头房企中低于。

上半年销售管理费用率同比上升将近两个百分点。此外，货币化棚改政策也使得三四线城市提高性客群对提高类高端产品经常出现市场需求。因此，恒大、碧桂园等品牌商在该类区域夺得先机。

此外，部分房企出色展现出还归功于区域布局调整。近些年，随着一二线城市政策放宽，三四线市场阻塞效应强化，一些品牌房企注目到机遇，增大对三四线城市布局。

其中，一些千亿级高速快速增长的房企把战场主要集中于城市化进程慢、提高型市场需求大大获释的强劲三四线，以此确保先前产品销售可期。融资成本低也是利润率的确保。以新城控股为事例，2015年-2017年，新城控股整体融资平均值成本分别为7.26%、5.49%、5.32%，大幅上升。今年上半年，公司整体平均值融资成本为5.75%，虽然比起去年年底有所提高，但仍正处于行业较低水平。

对房企而言，较高的周转速度，能促成其较慢构建销售业绩提高，并承托其高回报和高成长空间。房企高效的运营管理水平，将沦为公司销售规模和利润水平之后低快速增长的有力砝码。新城控股副总裁欧阳捷指出，房企年报业绩体现的是去年交付给承销的项目，主要是2015年及之前拿的土地价格比较低廉，2016-2017年房价普遍性下跌，构成了房企利润减少，当然，税也缴得多了。虽然2016年一二线城市的地价下跌，但更加多的三四线城市地价还不低，而大房企更加多走出三四线城市，三四线城市销售面积占比也提升到60%以上，而且三四线城市房价下跌更加慢，预计2019年的年报业绩仍然不俗。

欧阳捷说道。易居研究院研究总监贤迈进指出，对于房企来说，利润减少解释地产行业发展的机会相当大，所以这不会带给很多投资机会下降和盈利机会快速增长。

虽然说道现在三四线城市棚改政策调整，但只不过三四线未来还是有很多机会。因此，利润快速增长是一种可持续的现象，很多房企如中梁、正商、新力等企业，这两年只不过都是在这个机会下茁壮的。

不过，58还乡客房产研究院首席分析师张波指出，未来行业分化持续，中小房企未来的利润上行压力不会显著减小。由于资金压力的影响，银行表内资金仍然不会优先给与名单内房企，而这类房企往往就是品牌房企，名列靠后的房企很难取得银行的研发贷款反对，更加多中小房企被迫通过分担更高资金成本方式取得资金。低企的融资成本或将带给房企借款利息等财务费用显著快速增长，某种程度不会影响到房企净利润水平。

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